Ersatzwohnung – Begriffserklärung und Regeln

Die Thematik Ersatzwohnung beschäftigt gerade heute im Zuge der zunehmenden Modernisierungsmaßnahmen und energetischen Sanierungen immer mehr Mieter. Aus diesem Anlass soll dieses brisante Problem im Folgenden etwas näher beleuchtet werden. Nicht selten ist mit einer ersatzweise Wohnung viel Ärger und Ungemach verbunden, was natürlich vorrangig auf dem Rücken der betroffenen Mietparteien lastet.

Begriffserklärung Ersatzwohnung

Eine Ersatzwohnung ist häufig auch unter der Bezeichnung Umsetzwohnung bekannt geworden. Vermieter bieten dem Mieter dann eine solche Lösung an, wenn es zu umfangreichen baulichen Arbeiten in der gegenwärtig mietvertraglich vermieteten Wohnung kommt. Ziehen sich diese über einen langen Zeitraum hin und ergeben sich daraus unmöglich zumutbare Wohnverhältnisse, dann kann eine Umsetzwohnung angeboten werden. Mit dieser Vorgehensweise, bei der die Übergangswohnung für den Mieter aus dem Wohnungsbestand des Eigentümers oder Vermieters genommen wird, sind viele veränderte Sachverhalte verbunden. Diese müssen im Vorhinein unmissverständlich geklärt werden.

Ersatzwohnung - muss oder kann?

Die Umsetzwohnung wird meist dauerhaft zur Verfügung gestellt. Das kann auch eine Wohnung sein, die nicht unbedingt im eigenen Bestand des Vermieters liegt. Grundsätzlich sollten Mieter davon ausgehen, dass sie nicht automatisch einen Anspruch auf eine Ausgleichswohnung haben. Dieser liegt nur dann vor, wenn die Zumutbarkeit des Verbleibs in der modernisierten Wohnung nicht vorliegt. In diesem Fällen wird von einer persönlichen Härte gesprochen, weil es sich um eine Unbewohnbarkeit handelt.

Liegt in der aktuellen Wohnung eine Mietminderung vor, durch die die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist, stellt der Eigentümer ebenfalls eine Ersatz-Wohnung bereit. Ein grundsätzliches Recht auf eine Ersatzwohnung hat der Mieter aber nicht.

Übergangswohnung - nicht immer ein Ausweg

Neben Begründungen wie ausgiebigen Modernisierungsmaßnahmen, einer Kernsanierung und einer Unbewohnbarkeit durch eine komplette Mietminderung durch einen Schaden kann eine Ersatz-Wohnung ebenfalls genutzt werden, falls:

  • Eine Gefährdung in der Mietwohnung durch Schimmel gegeben ist.
  • Die Außenwände permanent Feuchtigkeit ausgesetzt sind und dazu die Mängel am Haus und im Umfeld erheblich sind
  • Die Heizung in den Monaten September bis Februar nicht funktioniert.
  • Die Wohnungstür ausgetauscht werden musste und der Mieter noch keinen neuen Schlüssel hat.
  • Durch eine defekte Elektrik kein warmes Wasser bereitet werden kann, es kein Licht und keine Küche gibt.

Was genau unter einem Mangel in einer Mietwohnung zu verstehen ist und wie Sie dabei vorgehen sollten, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Mietminderung wegen Mangel an der Mietwohnung.

Vermieter muss keine Ersatzwohnung stellen

Eine vertragliche Verpflichtung, eine angemessene Ersatzwohnung zu beschaffen, hat der Vermieter nicht. Daraus ergibt sich, dass der Mieter sogar unter schwierigen Bedingungen kein Recht auf eine Ausweichwohnung hat.

Um die Beschaffung einer Umsetzwohnung muss sich immer der Mieter selbst kümmern. Fallen dabei Mehrkosten an, kann er diese in Form eines Schadenersatzes auf den Mieter übertragen, weil dieser nicht in der Lage ist, eine Erfüllung des Mietvertrages zu gewährleisten. Das geschieht so lange, bis eine ordentliche Kündigung der alten Mietwohnung erfolgt.

In diesem Zusammenhang wird abgesprochen, über welchen Zeitraum die Ausweichwohnung genutzt werden kann. Darüber hinaus muss der Mieter wissen, ob und zu welcher Höhe der Miete er wieder in der vorherigen Wohnung leben kann. Wichtig ist noch die Regelung für die Übernahme der Kosten des Umzugs.

Ersatzwohnung ersetzt auch die Mietminderung

Zu beachten ist, dass es nicht möglich ist, eine Mietminderung durchzusetzen, wenn eine Übergangswohnung gestellt wurde. Der Mieter zahlt allerdings nur für die ersatzweise Wohnung. Ein Sonderfall besteht dann, wenn Baumängel vorliegen, die in der Schuld des Handwerkerunternehmens liegen. Dann kann der Mieter die Mietkosten für die Ausgleichswohnung auf den Unternehmer übertragen.

Nicht selten ist ein Auszug aus der eigentlichen Mietwohnung ebenfalls eine enorme Belastung und Härte. Viele Mieter sträuben sich daher gegen einen vorübergehenden Auszug und die damit einher gehenden zusätzlichen Strapazen.

Vertragliche Richtlinien bei einer Ersatzwohnung

Wird in eine Ersatzwohnung umgezogen, wenn Bauarbeiten anberaumt sind, dann kann keine Minderungsbefugnis gültig werden. Der Grund ist, dass der Mieter dem Vermieter die Chance gegeben hat, ihm anstelle der vertraglichen Mietwohnung eine Ersatzwohnung zu überlassen. Dann handelt es sich von einer Ersetzungsbefugnis, die auch stillschweigend in Kraft treten kann. Diese Vereinbarung sollte eine Festlegung über die Miete für die Umsetzwohnräume enthalten. Die genaue Gestaltung der Verträge bei einer Ersatzwohnung sieht so aus, dass der vorherige Mietvertrag bestehen bleibt. Allerdings muss in einer Klausel erkennbar sein, dass die Ersatzwohnung nur für eine bestimmte Zeit bezogen werden soll. Befindet sich der Mieter in einer Umsetzwohnung, dann darf der Vermieter dessen vorherige Mietwohnung nicht vermieten. Das ginge erst, wenn eine ordentliche Kündigung vorliegen würde.

Um sich besser abzusichern, ist es Mietern immer zu empfehlen, die Schriftform zu wählen. Nur so sind alle Absprachen schriftlich niedergelegt und im Falle eine Rechtsstreites nachvollziehbar.