Umbaumaßnahmen der Mietwohnung durch den Mieter – Was ist erlaubt?

Wurde eine Wohnung angemietet, dann hat diese in der Regel die Begeisterung der Mieter geweckt. Davon ist bei Abschluss eines Mietvertrages zunächst auszugehen. Wohnen die Mieter jedoch schon über eine lange Zeit in den Räumen und wünschen sich bauliche Umgestaltungen, dann können diese Umbaumaßnahmen in der Mietwohnung unter Umständen von diesen selbst durchgeführt werden. Zuvor ist es jedoch wichtig, sich umfangreiche Informationen einzuholen, was Mietern hinsichtlich Änderungen in der Wohnung erlaubt ist.

Geltende gesetzliche Richtlinien bei mieterseitigen Umbauten

Grundsätzlich muss gesagt werden, dass die Mietwohnung immer das Eigentum des Vermieters ist. Werden Veränderungen vorgenommen, wird damit das Eigentum des Vermieters in einen anderen Zustand versetzt. Deshalb gilt, dass zwar Umbaumaßnahmen möglich sind, aber die Mietwohnung muss nach der Kündigung des Mietverhältnisses wieder in den ursprünglichen Zustand wie bei Mietbeginn versetzt werden.

Im Unterschied zu Einrichtungen sind Umbauten nur unter großen Schwierigkeiten zu beseitigen. Dazu gehören beispielsweise Durchbrüche im Mauerwerk, das Verlegen von Fliesen oder das Einbauen zusätzlicher Wände. Für diese Vorhaben ist die Zustimmung des Eigentümers obligatorisch. Ist diese nicht vorhanden, kann der Vermieter die Entfernung dieser Umbaumaßnahmen auf Kosten des Mieters rechtmäßig verlangen (Pflicht zum Rückbau). Eine andere Variante wäre die freiwillige Übernahme durch den Eigentümer. Eine günstige Lösung für alle Parteien, wenn der Vermieter zustimmt, ist die Übernahme der Bauveränderungen durch den Nachmieter beim Auszug.

Die Rückbauverpflichtung ist nur dann nichtig, wenn eine vertraglich vereinbarte Verpflichtung des Mieters bestand, bestimmte Umbaumaßnahmen vorzunehmen.

Nicht selten sprechen Eigentümer oder Vermieter eine außerordentliche Kündigung aus, wenn eine eigenmächtige Wohnungsveränderung vorliegt. Diese Vorgehensweise ist jedoch mit wenigen Ausnahmen nur dann rechtens, wenn es durch die Umbaumaßnahme zu einer Gefährdung oder zu einer Beschädigung der Mietwohnung gekommen ist.

Welche Maßnahmen eine fristlose Kündigung begründen können und wie Sie diese vermeiden, erfahren Sie in unserem Artikel über die fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Erlaubnis vom Vermieter vor dem Umbau einholen

Das Mietrecht gibt vor, dass der Vermieter Umbauten in einer Mietwohnung gestatten muss. Das gilt für jede Baumaßnahme. Rechtswirksam ist die Erlaubnis nur dann, wenn sie schriftlich vorliegt. Die Genehmigung durch den Vermieter ist in dieser Form eine Rückversicherung für den Mieter, falls ein Streitfall eintritt. Dann gilt die schriftliche Erlaubnis als Beweis für die Duldung.

Online werden verschiedene kostenfreie Musterschreiben für die Eigentümergenehmigung zum Ausdrucken angeboten. Diese Musterbriefe sollten am besten mit Rückschein an den Vermieter geschickt werden. Selbst wenn eine mündliche Zusage gegeben wurde, sollten sich Mieter trotzdem mit einer schriftlichen Erlaubnis absichern.

Genehmigungspflichtig sind zum Beispiel der Einbau einer Badewanne, eines luxuriösen Waschbeckens oder einer Dusche, das Entfernen von Wänden und das Versetzen von Türen, der Abriss eines Kamins oder eines Kachelofens sowie das eigenmächtige Verlegen von Parkett oder Laminat. Auch der Einbau einer einbruchshemmenden Eingangstür muss erst erlaubt werden.

Eine schriftliche Genehmigung kann zudem hilfreich sein, wenn es um ein Entschädigung oder eine Übernahme der Kosten für die Umbauten durch Mieter geht. Diese gibt es nämlich unter anderem nur, wenn eine Erlaubnis nachgewiesen werden kann.

Streitpunkt - Finanzieller Ausgleich vom Vermieter

Ein Recht auf eine Kostenübernahme durch den Vermieter haben die Mieter nur dann, wenn die Umbaumaßnahmen mit ausdrücklicher Erlaubnis des Eigentümers erfolgten. Außerdem müssen verschiedene Gründe vorliegen.

Sind die Einbauten durch den Mieter besonders hochwertig und stellen diese somit eine Werterhöhung der Mietwohnung dar, kann ein Kostenersatz vom Vermieter verlangt werden, wenn er die Umbaumaßnahmen erlaubt hat. Diese Klausel ist hauptsächlich bei Modernisierungen zu beachten.

Kann der Mieter eine Vereinbarung mit dem Vermieter vorweisen, in der eine Umbaumaßnahme oder ein Einbau erlaubt wurde, dann ist eine Entschädigung rechtlich durchsetzbar.

Steht eine Entschädigung im Raum, dann berechnet sich diese nicht an den Umbaumaßnahmen selbst. Das bedeutet, dass sich die Übernahme der Kosten nicht direkt auf die Herstellung des Zustands bezieht, sondern auf die wahrhaftige Steigerung des Mietwerts, die die Mietwohnung durch die Umbaumaßnahme erfahren hat. Diese Regelung ist nicht unbedingt eindeutig, weil die Werterhöhung in Geld nicht immer einfach messbar ist. Außerdem gehen die Meinung zwischen Vermieter und Mieter in diesem Zusammenhang oft auseinander, sodass Streit vorprogrammiert ist.