Wohnungseigentümergemeinschaft – Was verbirgt sich dahinter?

Innerhalb der unterschiedlichen Strukturen beim Vermieten von Wohnungen spielt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine zentrale Rolle. Dieser Begriff setzt sich aus mehreren Synonymen zusammen und ist nicht selten verwirrend für Mieter. Der nachfolgende Text soll daher helfen, ein wenig Klarheit zu schaffen, wenn es beispielsweise Gründe gibt, in eine neue Stadt zu ziehen.

Definition Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine Wohnungseigentümergesellschaft hat viele Aufgaben zu erfüllen und trägt somit ein hohes Maß an Verantwortung sich selbst gegenüber und hinsichtlich der Mietparteien.

  • Übernahme der finanziellen Aufwendungen für die Unterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Tragen von Instandsetzungskosten
  • Anlegen einer Instandhaltungsrückstellung (üblich in Form eines Kontos durch Sammeln der Rücklagen durch die Miete)
  • Beantragung von Krediten bei einer Bank beispielsweise für größere Bauvorhaben

Die Wohnungseigentümergesellschaft hat die Pflicht, sich mindestens einmal jährlich zu versammeln.

Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht, mit seinem Wohneigentum frei zu verfahren, solange dies im Sinne der Mieter ist. Darüber hinaus darf das gemeinschaftliche Eigentum nicht beeinträchtigt werden, sodass anderen Eigentümer daraus ein Nachteil erwächst. Das Wohneigentum wird im Zusammenhang mit einer Wohneigentümergesellschaft auch als Sondereigentum bezeichnet. Auch bezüglich des Vermietens und Mietens kann jeder Eigentümer frei entscheiden. Des Weiteren besitzt jeder Wohnungseigentümer nach § 25 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz ein Recht auf Mitbestimmung in Form eines Stimmrechts.

Als Mieter müssen Sie nicht alles hinnehmen, was eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt. Erfahren Sie mehr in unserem Blogbeitrag zum Mieterschutz in Deutschland.

Verschiedene Eigentumsformen

Sondereigentum

Das Sondereigentum, das mit dem Gemeinschaftseigentum den Wohneigentum ausmacht, beschreibt laut § 5 Abs 1 Wohnungseigentumsgesetz einzelne Räume, die dem Zwecke des Wohnens dienen. Zum Sondereigentum gehören zusätzlich Stellplätze in Tiefgaragen, Lager, Gewerberäume oder Werkräume. Ausschließlich Sondereigentum sind Bestandteile von Räumen wie unter anderem die Innenseiten von Eingangstüren zu den Wohnungen, Fußbodenbeläge, Sanitärinstallationen sowie nicht tragende Innenwände.

Teileigentum

Mit Teileigentum ist ein Part des Sondereigentums, mit dem alle die Anteile eines Wohngebäudes gemeint, die nicht für das Wohnen genutzt werden. Neben Läden und Büroräumen sind das beispielsweise Praxen und Garagen. Im umgangssprachlichen Gebrauch wird Teileigentum meist als Gewerberäume bezeichnet.

Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum setzt sich, wie die Bezeichnung bereits deutlich macht, aus gemeinschaftlichem Eigentum zusammen. Wer in eine neue Stadt zieht und und eine vom Eigentümer vermietete Wohnung nutzen will, dem begegnet das Gemeinschaftseigentum als Treppenhaus und Fenster sowie als Waschraum, Fahrradabstellbereich sowie als Dach, Kellergang und Fahrstuhl.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Die Beschlussfassung der Wohneigentümer in einer Eigentümerversammlung sind vielschichtig. Gibt es triftige Gründe in eine neue Stadt zu ziehen, dann betreffen diese Entscheidungen alle vorherigen und alle neuen Mieter. Nach der Einberufung geht es bei der Wohnungseigentümerzusammenkunft um folgende Themen und Abschlüsse:

  • Festlegung des Umfangs des Hausgeldes oder des Wohngeldes
  • Erarbeitung des Wirtschaftsplanes für das nächste Jahr
  • Abbestellung und Neuwahl des Verwalters
  • Beschlussfassung umfangreicher Reparaturmaßnahmen, falls eine Sonderumlage notwendig ist
  • Beschließen der Hausordnung
  • Jahresabrechnung und bauliche Vorhaben
  • Regelung des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums
  • Fixierung von Verwaltungsaufgaben

Menschen, die verschiedene Gründe für den Umzug in eine neue Stadt haben, müssen sich unter Umständen damit arrangieren, dass Wohneigentümergemeinschaften deutschlandweit agieren, weil dies hierzulande eine übliche Rechtsform ist.

Rechte der Mieter gegen die gefassten Beschlüsse

Natürlich müssen Mieter nicht alle Entscheidungen der Wohnungseigentümergesellschaft hinnehmen. Viele Eigentümer sind jedoch der Auffassung, dass die Beschlüsse für alle Mieter als verbindlich zu betrachten sind. Das ist jedoch nicht richtig, denn die Entscheidungen haben nicht sämtlich eine Änderung des Mietverhältnisses zur Folge. Es gibt Unterschiede zwischen dem Verhältnis der Eigentümer und den bestehenden Mietverhältnissen. Mieter sollten daran denken. Prinzipiell müssen Mieter nicht alle Beschlüsse der WEG akzeptieren, denn es gibt unterschiedliche Richtlinien für Mieter und für Eigentümer.

Aktuelle Rechtsurteile bekräftigen dies. Zur Anfechtung einzelner Beschlüsse bleibt jedoch meist nur der Weg zum Rechtsanwalt.

In der Regel sieht es jedoch so aus, dass bei Störungen eines Mieters oder Eigentümer alle anderen Eigentümer das nicht tolerieren müssen. Nicht alle Regelungen in einer zunächst miteinander vereinbarten Hausordnung sind jedoch gestattet. Das gilt zum Beispiel für Festlegungen, die nicht nur einfache Verhaltensregeln beinhalten. Verbindlich sind aber verschiedene Bestimmungen wie die Nutzung diverser gemeinschaftlicher Areale sowie die Reinigung und die Ruhezeiten. Hausordnungen werden von den Eigentümern normalerweise in die Mietverträge eingebunden, sodass sich die Mieter daran halten müssen. Problematisch wird es auch dann, wenn die Wohnungseigentümergesellschaft die Hausordnung ändert.

Hausordnungen, die in den Wohnungseigentümerversammlungen beschlossen werden, müssen von den Mietern vom Grundsatz her nicht beachtet werden. Verbindlich sind sie nur dann, wenn sie Bestandteil des Mietvertrages sind. Außerdem besteht in der Praxis das Problem, dass nicht alle Kosten des Gemeinschaftseigentums auf die Nebenkosten der Mieter umgelegt werden dürfen. Dann können sich die Betroffenen durchaus wehren.