Eigentümerwechsel – Was passiert beim Verkauf der Wohnung?

Der Verkauf von Wohnungen hat vor allem in Großstädten stark zugenommen. Ehemalige kommunale Wohnungen geraten in den Besitz von Immobilienfonds, andere Wohnungen werden wiederum in Eigentumswohnungen umgewandelt und teuer weiter veräußert. Oft erfahren Mieter über den Eigentümerwechsel erst im Nachhinein und sind auf einmal mit neuen Mietverträgen, Mieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen konfrontiert. Aber dürfen neue Besitzer diese Änderungen einfach so vornehmen? Wir haben die 9 häufigsten Fragen zum Eigentümerwechsel für Sie beantwortet.

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Inhaltsverzeichnis

1 – Ist der neue Vermieter wirklich Eigentümer?
2 – Was passiert mit dem Mietverhältnis?
3 – Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden?
4 – Kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?
5 – Darf die Miete nach dem Kauf erhöht werden?
6 – Muss eine Wohnungsbesichtigung geduldet werden?
7 – Wer macht die Nebenkostenabrechnung?
8 – Was passiert mit der Kaution?
9 – Was passiert bei einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung?


Woher weiß ich, ob der neue Vermieter tatsächlich Eigentümer ist?

Der neue Vermieter ist in der Beweispflicht, ob er auch wirklich der neue Eigentümer ist. Eine Kenntnisnahme durch einen Aushang im Treppenhaus oder persönliches Vorstellen reicht nicht. Erst mit Eintrag im Grundbuch ist er auch Eigentümer, der Kaufvertrag allein macht ihn noch nicht dazu.
Sollten Sie zweifel haben, dürfen Sie als Mieter auch Einsicht ins Grundbuch in Ihrem zuständigen Grundbuchamt verlangen.

Was passiert mit dem Mietverhältnis?

Grundsätzlich gilt: „Kauf bricht nicht Miete.“ Das Mietverhältnis wird also genauso weitergeführt, wie Sie es mit dem alten Vermieter beschlossen haben. Der neue Vermieter kann also nicht einfach einen neuen Mietvertrag vorlegen oder die Mieter zur Unterzeichnung zwingen. Zudem übernimmt der neue Besitzer alle Rechten und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis.

Sie haben Fragen zu ihrem Mietvertrag? Hier erfahren Sie, was alles rein gehört und was erlaubt ist!

Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden?

Erst ab Eintrag im Grundbuch muss die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden. Eine Erklärung des alten Vermieters, die Miete an den neuen Besitzer schon vor Eintragung zu zahlen, ist aber als ausreichend zu betrachten.
Bei Unklarheiten kann die Miete beim jeweiligen Amtsgericht hinterlegt werden.

Kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Nein, weder der alte Vermieter kann den Vertrag kündigen, weil er Wohnungen verkaufen möchte, noch ist der neue Vermieter in der Lage, dem Mieter beim Kauf die Kündigung auszusprechen. Es muss sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen gehalten werden.

Welche Rechte haben Sie als Mieter? Erfahren Sie hier mehr über das Thema Mieterschutz!

Darf die Miete nach dem Kauf erhöht werden?

Nein, ein Verkauf ist kein Grund zu Mieterhöhung. Der neue Vermieter muss sich an die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung halten, also dann wenn die letzte Mieterhöhung mehr als 15 Monate her ist oder unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Führt der neue Besitzer Modernisierungsarbeiten durch, kann er die Miete ebenso erhöhen.

Mehr zum Thema Mieterhöhung finden Sie in unserem Artikel hier.

Muss eine Wohnungsbesichtigung geduldet werden?

Ja, Kaufinteressenten muss eine Besichtigung der Kaufsache ermöglicht werden. Voraussetzung dafür ist aber eine ausreichende Ankündigung und Terminabsprache.

Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel zum Thema Wohnungsbesichtigung.

Wer macht die Nebenkostenabrechnung?

Der alte Vermieter muss nur für die Zeiträume abrechnen, in denen er auch Besitzer war. Bei Eigentümerwechsel während eines Abrechnungszeitraums, übernimmt der neue Besitzer die Erstellung der Nebenkostenabrechnung unter Berücksichtigung aller bis dahin gezahlten Vorauszahlungen.

Erfahren Sie hier mehr zum Thema Nebenkosten, was darunter zu verstehen ist und was abgerechnet werden darf.

Was passiert mit der Kaution?

Zur Rückgabe einer Mietkaution ist diejenige Person verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe Vermieter ist. Der neue Vermieter muss die Kaution selbst dann zahlen, wenn er sie vom alten Vermieter nie übergeben bekommen hat.

Wichtig: Kann der neue Besitzer die Kaution nicht auszahlen, dann haftet der frühere Vermieter.

Was passiert bei einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung?

Soll eine Mietwohnung durch den Verkauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, besteht eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren, die aber je nach Bundesland bis zu 10 Jahre verlängert werden kann. In diesem Zeitraum kann dem Mieter nicht gekündigt werden.

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