Mietminderung

Mieter haben Anspruch auf eine mangel- und schadenfreie Wohnung. Tritt ein Mangel an der Mietsache auf, ist der Vermieter in der Pflicht, diesen zu beheben. Bis zur Behebung können Mieter unter Umständen ihr Recht auf Mietminderung in Anspruch nehmen. Je nach Art und Ausmaß des Mangels können Mietminderungen bis 100% möglich sein. Trotzdem sollten Mieter nicht sofort drauflos mindern und in jedem Fall den Kontakt mit ihrem Vermieter aufnehmen. Wir zeigen Ihnen, worauf es bei einer Mietminderung ankommt, wie Sie vorgehen und was beachtet werden muss.

Wann eine Mietminderung möglich ist

Nach § 536 BGB steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn eine Mangel an der Mietsache - also Wohnung oder Haus - besteht und dadurch der vertragsmäßige Gebrauch eingeschränkt ist. Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob der Vermieter dafür verantwortlich ist oder nicht. In manchen Fällen, wie etwa Baustellenlärm, hat er auch gar keinen Einfluss darauf. Gründe für eine Mietminderung können zahlreich sein. Auf folgenden Links finden sie detaillierte Informationen zu den häufigsten Mängeln:

• Schimmel in der Wohnung
• Wasserschaden
• Lärmbelästigung
• Ausfall der Heizung

Höhe der Mietminderung

Es existieren keine gesetzlich vorgegebenen Minderungsquoten in Deutschland. Die Höhe einer Mietminderung muss immer im Einzelfall entschieden werden. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass für die Höhe hauptsächlich das Ausmaß des Mangels, die Dauer und der Einfluss auf die Mieter ausschlaggebend sind. Mietminderungen von 100 % sind nur möglich, wenn eine Wohnung unbewohnbar wird, wie beispielsweise bei starkem Ungezieferbefall oder extrem gesundheitsschädlichen Schimmel. Zur Beratung sollten sich Mieter an einen Fachanwalt oder den Mieterbund wenden.

Mit Vorsicht sollten Mietminderungstabellen im Internet genossen werden! Die dort angegebenen Quoten beziehen sich auf richterliche Einzelentscheidungen und können nur als Orientierung dienen.

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So sollten Sie vorgehen

Als erstes muss der Mangel beim Vermieter gemeldet werden, das geschieht durch eine Mängelanzeige. Darin sollte der Mangel so genau wie möglich beschrieben werden und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt werden. Bei akuten Mängeln wie einem Rohrbruch oder dem Ausfall der Heizung im Winter, muss der Vermieter sofort reagieren. Eine Mietminderung kann ab Zeitpunkt des Mangels und bis zur Beseitigung dessen verlangt werden. Der Vermieter muss in Schriftform über Höhe und Dauer informiert werden.

Dann ist eine Mietminderung nicht rechtens

Voraussetzung für eine Mietminderung ist immer die Mängelanzeige beim Vermieter. Wurde dieser nicht informiert und wurde ihm nicht die Möglichkeit gegeben, den Mangel zu beseitigen, kann auch nicht einfach eine Mietminderung veranlasst werden. Wurde der Mangel vom Mieter selbst verursacht, weil er zum Beispiel nicht ausreichend gelüftet und somit Bildung von Schimmel verursacht hat, kann er die Miete nicht mindern. Er wäre dann in der Pflicht, zu beweisen, dass der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist. Außerdem ist eine Mietminderung rückwirkend nicht möglich. Mängel, die bereits bei Einzug bekannt waren oder im Mietvertrag erwähnt wurden, begründen eine Mietminderung nicht.

Vorsicht vor unrechtmäßiger Mietminderung

Mieter sollten sich vorsehen, einfach die Miete drauf los zu mindern oder sogar gar nicht zu zahlen. Ohne Mängelanzeige oder schriftlichen Bescheid, ist eine Mietminderung unrechtmäßig. Das gilt auch, wenn die Minderung unangemessen hoch ausfällt. Der Vermieter kann dann die ausstehende Zahlung verlangen. Bei einem Rückstand von mehr als zwei Mieten kann der Mieter sogar fristlos gekündigt werden.

Wenn Vermieter einen Mangel nicht beheben

Bemüht sich ein Vermieter nicht, einen Mangel zu beheben, so können Mieter neben der Mietminderung zu einem weiteren Druckmittel greifen: nach Ablauf der gesetzten Frist kann das Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden. Dann kann das Drei- bis Fünffache der Minderung als Teil der Miete einbehalten werden. Sobald der Mangel aber beseitigt wurde, muss der Mieter den zurückbehaltenen Betrag zahlen. Weiterhin haben Mieter ein Selbstabhilferecht nach Ablauf der gesetzten Frist. Sie können durch Beauftragen eine Fachmanns selbst einen Mangel beseitigen lassen und die Kosten dafür dem Vermieter auferlegen oder in der Mietzahlung verrechnen.