Schimmel

Fast alle Mieter und Vermieter sind sich einig, dass Energiesparen jedem zugute kommt. Moderne Wärmeisolierungen in Fenstern und Türen reduzieren den Wärmeverlust, aber reduzieren den Luftzug auch auf ein Minimum. Mangelnde Durchlüftung kann dann schnell zur Bildung von Schimmel führen und im schlimmsten Fall besteht für die Bewohner einer hohen gesundheitlichen Gefahr aussetzen. Welche Ursachen zum Schimmelbefall beitragen, in welcher Pflicht Mieter und Vermieter sind und wann eine Mietminderung wegen Schimmel durchgeführt werden kann, haben wir nachfolgend zusammengefasst.

Schimmel aus mietrechtlicher Sicht

Im Mietrecht spricht man vom Schimmel als Problem, wenn es sich um biologische Schimmelpilzarten handelt, die auf Mieter oder Bewohner von Wohnräumen unerwünschte Folgen haben. Diese Folgen sind Geruchsbelästigung, Sichtbarkeit auf Wänden, Decken und Möbeln, allergische Reaktionen und Vergiftung, welche im schlimmsten Fall tödlich enden kann.

Arten von Schimmel

Es wird zwischen 4 Arten von Schimmel unterschieden:

1. Wahrnehmbarer Schimmel - Geruchsbildung, optische Störung durch Stockflecken oder sichtbare Schimmelpilzbildung
2. Nicht wahrnehmbarer Schimmel - Geruchsneutraler Schimmel oder Schimmelpilzsporen in der Raumluft, die sich noch nicht abgelagert haben
3. Gesundheitsschädlicher Schimmel - giftiger Schimmel aufgrund der Schimmelart oder hoher Raumluftkonzentration
4. Nicht gesundheitsschädlicher Schimmel - ungiftiger Schimmel aufgrund nicht toxischer Schimmelpilzart oder zu niedriger Raumluftkonzentration

Welche Schimmelpilze ungefährlich sind und welche giftig kann nur von einem Sachverständigen geklärt werden.

Ursachen für Schimmelpilzbildung

Grundsätzlich bildet sich Schimmel bei einer Luftfeuchtigkeit von über 70 % in der Raumluft oder bei hoher Feuchtigkeit in den Wänden. Niedrige Raumtemperatur verstärkt die Bildung von Schimmel zusätzlich sowie mangelnde Durchlüftung. Schimmel kann auch an sogenannten Wärmebrücken entstehen. Das sind Stellen in der Außenwand, die z. B. durch Fensterrahmen oder verbaute Stahlträger bei niedriger Außentemperatur Wärme von Innen nach Außen ableiten. Gefördert durch die Kälte kann sich bei hoher Luftfeuchtigkeit Schimmel an dieser Stelle bilden. Wird die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten, bildet sich zusätzlich Tauwasser an der Wandoberfläche und unterstützt die Schimmelbildung.

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Mietminderung wegen Schimmel

Eine Mietminderung kann laut BGB gefordert werden, wenn ein Mangel an der Mietsache besteht. Sie kann nicht für Schimmel gefordert werden, der nicht sichtbar und nicht giftig ist. Für alle anderen Schimmelarten kommt eine Mietminderung in Frage.

Mietminderung bei sichtbarem aber nicht giftigem Schimmel

Eine Mietminderung kann bereits durch optische Beeinträchtigung oder Geruchsbildung durch Schimmel verlangt werden. Die Mängel müssen vom Mieter bewiesen werden. Fotos oder Zeugenaussagen können die sichtbare Beeinträchtigung belegen. Bei Geruchsbelästigung muss ein Geruchsgutachten eingeholt werden. Die Aussage, dass es in der Wohnung schlecht rieche, reicht dann beispielsweise nicht aus.

Mietminderung bei giftigem Schimmel

Besteht ein Verdacht auf toxischen Schimmel müssen grundsätzlich zwei, eventuell drei Gutachten erstellt werden: ein Gutachten über die Art und Konzentration des Schimmels in der Raumluft, ein ärztliches Gutachten über die Erkrankungen der Bewohner durch den Schimmel und eventuell ein Gutachten, dass nachweist, dass der Schimmel in der Raumluft durch Schimmelbefall in den Wänden zurückzuführen ist.

Wichtig: Tritt der Schimmel nur auf Möbeln auf, ist aber weder in der Raumluft noch in den Wänden festzustellen, wird eine Mietminderung grundsätzlich abgelehnt. Der Mangel muss sich immer auf die Mietsache, also die Wohnung beziehen.

Die Schuldfrage

Abgesehen davon, dass der Mieter beweisen muss, dass ein Mangel in der Mietsache durch Schimmel besteht, muss auch geklärt werden, in wessen Verantwortung die Ursache für den Schimmel liegt. Liegt die Ursache in zum Beispiel schlechter Wärmedämmung oder Wärmebrücken, liegt ein Mangel an der Mietsache vor und ist Sache des Vermieters. Eine Mietminderung kann gefordert werden. Liegt allerdings die Ursache im Verantwortungsbereich des Mieters, weil beispielsweise nicht richtig gelüftet oder geheizt wurde, besteht kein Mangel an der Mietsache. Die Miete ist dann nicht minderbar. Ist die Ursache zwischen beiden Parteien strittig - was meistens der Fall ist - ist der Vermieter in der Beweispflicht. Ein Gutachter muss dann nachweisen, dass eine ausreichende Wärmeisolierung vorhanden ist oder keine Wärmebrücken in der Fassade bestehen.

Beseitigung des Schimmels

Der Vermieter ist für die Beseitigung des Schimmels verantwortlich. Reagiert der Vermieter nicht und leitet weder eine Untersuchung oder Beseitigung ein, darf der Mieter selbst reagieren und Gutachter beauftragen - auf Kosten des Vermieters!