Möblierte Wohnung - Vorsicht vor fehlendem Kündigungsschutz

Vor allem in Studentenstädten ist das Mieten von möblierten Wohnungen oder Zimmern äußerst beliebt, denn damit spart man sich nicht nur einen anstrengenden Umzug mit viel Hausrat, sondern auch die Anschaffung eigener Möbel. Doch Vorsicht ist geboten: der Kündigungsschutz kann hier stark von den üblichen Regeln abweichen. Besonders bei Einzelpersonen verkürzen sich die Kündigungsfristen erheblich.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen

Grundsätzlich gelten für möblierte Wohnungen die gleichen Rechte und Kündigungsfristen wie für normale Wohnungen. Das heißt ein Vermieter muss ein berechtigtes Interesse als Kündigungsgrund angeben und Mieter können sich unter der Berufung auf einen Härtefall gemäß der sogenannten Sozialklausel (§ 574 BGB) gegen eine Kündigung wehren. Vermieter besitzen jedoch einen besonderes Schutzbedürfnis, wenn sich der angemietete möblierte Wohnraum innerhalb der vom Vermieter bewohnten Wohnung befindet.

Befristeter Mietvertrag einer möblierten Wohnung

Bei einem befristetem Mietvertrag, darf vor Ablauf der Frist nicht ordentlich gekündigt wird, dies gilt auch bei möblierten Wohnraum. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben nur die Möglichkeit mit einer außerordentlichen Kündigung aus dem Vertrag auszuscheiden.

Sonderfall bei möbliertem Wohnraum in der Vermieterwohnung

Wird der Wohnraum nicht nur von einem Mieter sondern auch dessen Familie oder Personen, mit denen er einen gemeinsamen Haushalt führt, dauerhaft bewohnt, darf der Vermieter seinem Mieter ohne Angabe von Gründen den Mietvertrag kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dadurch allerdings um drei Monate. Das bedeutet, dass beispielsweise bei einer Mietzeit von fünf Jahren die Kündigungsfrist von sechs auf neun Monate angehoben wird. Der Mieter kann zudem unter Berufung auf die Sozialklausel der Kündigung widersprechen.

Einzelpersonen, die möblierten Wohnraum bewohnen, haben praktisch keinen Kündigungsschutz. In diesem Fall darf der Vermieter ohne Angabe von Gründen bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen. Der Mieter hat zudem keinen Anspruch auf die Sozialklausel. Das Gleiche gilt allerdings auch für den Mieter. Dieser kann das Mietverhältnis mit dieser verkürzten Frist kündigen. Daher bietet sich diese Wohnform vor allem für Menschen an, die nur vorübergehend eine Unterkunft benötigen, wie beispielsweise Menschen, die beruflich viel unterwegs sind oder ausländische Fachkräfte, die international für die Karriere oft umziehen müssen, die sogenannten digitalen Nomaden.

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Bedingungen für den eingeschränkten Mieterschutz

Geregelt wird der eingeschränkte Mieterschutz im § 549 BGB. Zum einem muss der vermietete, möblierte Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sein. Dabei ist es jedoch bereits ausreichend, wenn der Mieter zwar in einer separaten Wohnung wohnt, aber auf die teilweise Mitbenutzung der Wohnung des Vermieters angewiesen ist, z. B. von Küche oder Bad. Außerdem muss im Mietvertrag festgehalten werden, dass es sich um eine möblierte Mietsache handelt. Der Gesetzgeber verwendet hier allerdings nicht den Begriff "möbliert", sondern spricht von "Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen". Es muss demnach vertraglich vereinbart werden, dass der Vermieter den Wohnraum "überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat". Die Formulierung "überwiegend" heißt in dem Fall, dass er die Wohnung nicht komplett mit Möbeln auszustatten hat, sondern vielmehr mit mehr als der Hälfte der Gegenstände für eine Haushaltsführung

Wichtig: Es ist nicht entscheidend, ob der Vermieter den Wohnraum auch tatsächlich mit Einrichtungsgegenständen ausstattet, sondern dass er dazu verpflichtet ist. Ob er das auch tatsächlich tut, spielt für die Anwendung des erleichterten Kündigungsrecht durch den Vermieter keine Rolle.

Recht des Vermieters auf Zuschlag

Vermieter einer möblierten Wohnung haben das Recht, einen Zuschlag für die zur Verfügung gestellten Möbel auf die übliche Miete zu erheben. Dazu bestehen unterschiedliche Modelle, die Berechnung ist nicht einheitlich geregelt. Eines dieser Modelle ist das Hamburger Modell. Nach diesem wird der Möblierungszuschlag anhand einer maximal 15 %igen Verzinsung der Anschaffungskosten und der Abschreibung der Einrichtungsgegenstände entsprechend ihrer wirtschaftlichen Abnutzung ermittelt. Der Abschreibungszeitraum beträgt sieben Jahre. Als Grundlage ist immer vom Zeitwert der Möbel auszugehen.

Eine Beispielrechnung des Möbelzuschlags nach Hamburger Modell:

Anschaffungspreis der Möbelstücke: 5.000 €
Zuschlag im ersten Jahr mit einer Kapitalverzinsung von z. B. 10 %= 500 €
Abschreibung von z. B. 15 % = 750
Gesamt = 1.250 €
Monatlicher Zuschlag = 1.250 / 12 Monate = 104 €

Ab dem zweiten Jahr wird mit dem Zeitwert des Mobiliars berechnet:

Zeitwert = 4.500 € (10 % Wertverlust pro Jahr)
Kapitalverzinsung von 10 % = 450 €
Abschreibung von 15 % = 675 €
Gesamt = 1.125 €
Monatlicher Zuschlag = 1.125 / 12 = 93,75 €

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