Nebenkosten – Was und wie abgerechnet werden darf

Für die meisten Mieter ist klar: die Nebenkosten gehören genauso zur Wohnung wie die Kaltmiete. Aber das stimmt so nicht! Grundsätzlich ist die Zahlung von Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, Sache des Vermieters. Erst durch vertragliche Regelungen im Mietvertrag können diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Was unter Nebenkosten zu verstehen ist und wie die Zahlung aussehen muss, erfahren Sie im Folgenden.

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Inhaltsverzeichnis

1 – Auflistung aller Nebenkostenarten
2 – Arten der Zahlung von Betriebskosten
3 – Nebenkostenpauschale
4 – Vorauszahlung von Betriebskosten

Auflistung aller Arten von Nebenkosten

Die genauen gesetzlichen Vorgaben zur Vereinbarung über Betriebskosten finden sich im § 556 BGB. Folgendes darf als Nebenkosten festgelegt werden:

  • Grundsteuer: wird von der jeweiligen Kommune erhoben
  • Wasserkosten: Wassergeld, Kosten für eine Wasseruhr und Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage
  • Abwasser: entweder Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Anlage
  • Heizkosten: Kosten für Wärmeversorgung durch zentrale Heizungsanlage, zentraler Brennstoffanlage oder eigenständiger Wärmelieferung
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Beleuchtung: die Stromkosten für Treppenhaus, Außenbeleuchtung, Keller und Waschküche
  • Schornsteinreinigung
  • Fahrstuhl: Betriebskosten und Wartungsarbeiten
  • Versicherungen: Gebäudeversicherungen, Glasversicherungen und Haftpflichtversicherungen
  • Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister
  • Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, Kosten für die Erneuerung von Pflanzen
  • Wäschepflegeeinrichtungen: Betriebs- und Wartungskosten für Waschküche und Geräte
  • Gemeinschaftsantenne und Breitbandkabel: Betriebs-, Strom- und Wartungskosten der Antenne sowie monatliche Grundgebühr des Kabelanbieters
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Arten der Zahlung von Betriebskosten

Die Zahlung von Betriebskosten kann auf zwei Arten erfolgen: durch eine Nebenkostenpauschale oder durch Vorauszahlungen. Bei beiden Varianten werden die Betriebskosten auf die Anzahl der Mietparteien, Personenzahl oder Wohnfläche aufgeteilt. Wasserkosten können auch durch Wasseruhren abhängig vom Verbrauch abgerechnet werden.

Nebenkostenpauschale

Enthält der Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale, wird die Zahlung der Nebenkosten vom Mieter in Form einer Pauschale geleistet. Eine zusätzliche Nebenkostenabrechnung ist dann nicht zulässig. Der Vermieter geht dabei das Risiko ein, dass die zu zahlende Pauschale geringer ausfällt als die tatsächlichen Betriebskosten.
Eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale ist nur möglich, wenn die Betriebskosten auch tatsächlich steigen oder von der Pauschale nicht ausreichend abgedeckt werden. Dazu müssen nach § 560 BGB folgende Punkte Voraussetzung sein:

  • die Pauschale ist schriftlich im Mietvertrag vereinbart
  • der Vermieter hat sich eine mögliche Erhöhung vorbehalten
  • die Gründe zur Erhöhung müssen schriftlich dargelegt und nachvollziehbar sein

Wichtig: Heiz- und Warmwasserkosten dürfen nicht durch eine Nebenkostenpauschale abgedeckt werden. Diese müssen abhängig vom Verbrauch abgerechnet werden!

Vorauszahlung von Betriebskosten

Wird im Mietvertrag die Abrechnung der Nebenkosten durch eine Vorauszahlung vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Aufstellung über die tatsächlichen Kosten zu geben. Dies erfolgt in Form einer Nebenkostenabrechnung. Wenn die Kosten höher sind als die Vorauszahlungen, muss der Mieter nachzahlen. Der Vermieter kann darauf die Zahlungen für den nächsten Abrechnungszeitraum gemäß § 560 BGB anheben.

Wichtig: Es gibt keine Grenze zur Erhöhung von Nebenkosten! Aber wenn eine Steigerung von mehr als 10 % eintrifft, muss der Vermieter die Erhöhung entsprechend begründen und mit Rechnungen beweisen.

Sind die Kosten unter den Vorauszahlungen, erhält der Mieter ein Guthaben zurückgezahlt. Daraufhin steht dem Mieter das Recht zu, schriftlich eine Herabsetzung der Vorauszahlung zu verlangen.