Nebenkosten – Was und wie abgerechnet werden darf

Für die meisten Mieter ist klar: die Nebenkosten gehören genauso zur Wohnung wie die Kaltmiete. Aber das stimmt so nicht! Grundsätzlich ist die Zahlung von Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, Sache des Vermieters. Immerhin ist dieser als Eigentümer oder Verwalter für den Betrieb und die damit verbundenen Kosten verantwortlich. Erst durch vertragliche Regelungen im Mietvertrag können diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Aber was genau zählt zu den Nebenkosten? Was darf der Vermieter vertraglich fordern? Und welche Arten der Zahlung von Nebenkosten gibt es? Alles Wichtige zum Thema Nebenkosten, erfahren Sie im Folgenden.

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Inhaltsverzeichnis

1 - Auflistung aller Nebenkostenarten
2 - Arten der Zahlung von Betriebskosten
3 - Nebenkostenpauschale
4 - Vorauszahlung von Betriebskosten

Auflistung aller Arten von Nebenkosten

Die genauen gesetzlichen Vorgaben zur Vereinbarung über Betriebskosten finden sich im § 556 BGB. Darin wird definiert, was zu den Nebenkosten zählt und somit auch vom Mieter verlangt werden kann. Folgendes darf als Nebenkosten festgelegt werden:

  • Grundsteuer: wird von der jeweiligen Kommune erhoben
  • Wasserkosten: Wassergeld, Kosten für eine Wasseruhr und Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage
  • Abwasser: entweder Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Anlage
  • Heizkosten: Kosten für Wärmeversorgung durch zentrale Heizungsanlage, zentraler Brennstoffanlage oder eigenständiger Wärmelieferung
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Beleuchtung: die Stromkosten für Treppenhaus, Außenbeleuchtung, Keller und Waschküche
  • Schornsteinreinigung
  • Fahrstuhl: Betriebskosten und Wartungsarbeiten
  • Versicherungen: Gebäudeversicherungen, Glasversicherungen und Haftpflichtversicherungen
  • Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister
  • Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, Kosten für die Erneuerung von Pflanzen
  • Wäschepflegeeinrichtungen: Betriebs- und Wartungskosten für Waschküche und Geräte
  • Gemeinschaftsantenne und Breitbandkabel: Betriebs-, Strom- und Wartungskosten der Antenne sowie monatliche Grundgebühr des Kabelanbieters

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Arten der Zahlung von Betriebskosten

Die Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter kann auf zwei Arten erfolgen: durch eine Nebenkostenpauschale oder durch monatliche Vorauszahlungen der Betriebskosten mit der Kaltmiete. Bei beiden Varianten werden die Betriebskosten auf die Anzahl der Mietparteien, Personenzahl oder Wohnfläche aufgeteilt. Wasserkosten können durch Wasseruhren abhängig vom Verbrauch je Mietpartei abgerechnet werden.

Nebenkostenpauschale - Festgelegter Betrag der Nebenkosten

Enthält der Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale, wird die Zahlung der Nebenkosten vom Mieter in Form einer Pauschale geleistet, welche monatlich mit der Miete gezahlt werden muss. Eine zusätzliche Nebenkostenabrechnung am Ende eines Abrechnungszeitraums ist dann nicht zulässig. Der Vermieter geht dabei das Risiko ein, dass die zu zahlende Pauschale geringer ausfällt als die tatsächlichen Betriebskosten. Für den Mieter entsteht dadurch natürlich ein Vorteil, wenn weniger für die Nebenkosten zu zahlen ist, als eigentlich nötig.

Eine Anhebung der Nebenkostenpauschale ist nicht ohne weiteres möglich. Der Vermieter darf nicht einfach die Pauschale anheben. Eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale ist nur möglich, wenn die Betriebskosten steigen. Dazu müssen nach § 560 BGB folgende Punkte Voraussetzung sein:

  • die Pauschale ist schriftlich im Mietvertrag vereinbart
  • der Vermieter hat sich eine mögliche Erhöhung vorbehalten
  • die Gründe zur Erhöhung müssen schriftlich dargelegt und nachvollziehbar sein

Vor allem der dritte Punkt ist ausschlaggebend. Der Vermieter muss den Mietern eine nachvollziehbare und verständliche Übersicht der Nebenkosten vorlegen. Zudem muss die notwendige Erhöhung daraus klar ersichtlich vorgehen.

Wichtig: Heiz- und Warmwasserkosten dürfen nicht durch eine Nebenkostenpauschale abgedeckt werden. Diese müssen abhängig vom Verbrauch abgerechnet werden!

Vorauszahlung von Betriebskosten und Abrechnung der Nebenkosten

Wird im Mietvertrag die Abrechnung der Nebenkosten durch eine Vorauszahlung vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Aufstellung über die tatsächlichen Kosten zu geben. Dies erfolgt in Form einer Nebenkostenabrechnung. Wenn die Kosten auf der Nebenkostenabrechnung höher sind als die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen, muss der Mieter nachzahlen. Zudem kann der Vermieter darauf die Zahlungen für den nächsten Abrechnungszeitraum gemäß § 560 BGB anheben.

Wichtig: Es gibt keine Grenze zur Erhöhung von Nebenkosten! Aber wenn eine Steigerung von mehr als 10 % eintrifft, muss der Vermieter die Erhöhung entsprechend begründen und mit Rechnungen beweisen.

Liegen die Nebenkosten jedoch unter den Vorauszahlungen, erhält der Mieter eine Rückzahlung in Form eines Guthabens. Daraufhin steht dem Mieter das Recht zu, schriftlich eine Herabsetzung der Vorauszahlung für den nächsten Abrechnungszeitraum zu verlangen.

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