Überbelegung der Mietwohnung – Zu wenig Platz kann die Kündigung bedeuten

Bei der Vermietung von Wohnungen und Wohnhäusern treten immer wieder Probleme auf, die nicht akzeptabel sind. Zu den häufigen Gründen von Zwistigkeiten und für rechtliche Konsequenzen gehört die Überbelegungen. Insbesondere bei Eigentumswohnungen, die von Privatleuten vermietet werden, spielt die Überbelegung meist eine zentrale Rolle.


Inhaltsverzeichnis

1 – Was ist eine überbelegte Mietwohnung?
2 – Welche Folgen ergeben sich?
3 – Wie ist die Rechtslage?
4 – Was kann der Vermieter tun?
5 – Können Mieter gegen eine derartige Kündigung vorgehen?


Was ist eine überbelegte Mietwohnung?

Nach der aktuellen Rechtslage gilt eine sogenannte Überbelegung als nicht vertragsgerechter Gebrauch einer Mietwohnung. Überbelegung bedeutet, dass zu viele Menschen in der vermieteten Unterkunft leben, als im Mietvertrag festgelegt ist. Die Anzahl der Mieter in der Wohnung oder im Mietshaus ist damit zu groß.

Daraus resultiert ein unzumutbarer Zustand, den der Vermieter nicht hinnehmen muss und nicht hinnehmen kann, zumal ihm daraus Nachteile erwachsen. Die Einschätzung, ob ein Wohnraum überbelegt ist, oder nicht, basiert auf dem Verhältnis zwischen Wohnfläche und Anzahl der Wohnungsmieter ab.

In den einzelnen Bundesländern sind verschiedene Angaben relevant. In Hessen steht einer Person beispielsweise mindestens eine Fläche von neun Quadratmetern zu. Allgemein gilt für zwei Personen, die sich einen Raum teilen, dass eine Mindestfläche von zehn Quadratmetern vorhanden sein muss. Kinder bis zu einem Alter von sechs Jahren erhalten jeweils sechs Quadratmeter. Leben acht Personen in einem Wohnraum mit 57 Quadratmetern, ist die Wohnung überbelegt. Bei einer Wohnfläche von 90 Quadratmetern sieht das anders aus.

Eine Wohnung zählt außerdem als überbelegt, wenn keine weiteren Nebenräume zur Mitbenutzung bereit gestellt werden können.



Welche Folgen ergeben sich?

Zunächst ist es nachvollziehbar, dass sich die verfügbare Wohnfläche pro Person reduziert. Darüber hinaus erhöht sich der Abnutzungsgrad einer Wohnung: es ist ein Unterschied, ob sich zwei Mieter oder acht Mieter eine Mietwohnung teilen. Nach außen hin kommt es zu einer zusätzlichen Lärmbelästigung und es fällt mehr Müll an. Außerhalb der Wohnung befindliche Nutzräume werden in einem erhöhtem Umfang in Gebrauch genommen. Finanzielle Einbußen für den Vermieter sind ebenfalls eine Folge, da die zusätzlichen Personen nicht in einer Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden.

Wie ist die Rechtslage?

Die Rechtslage sieht so aus, dass bei einer Unterschreitung von acht bis zehn Quadratmetern Fläche der Mietwohnung pro Person diese klar überbelegt ist. Nimmt der im Vertrag stehende Mieter ohne Zustimmung des Vermieters unentgeltlich weitere Personen in die Wohnung auf oder untervermietet er diese ohne Zustimmung des Vermieters, kann der Vermieter eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB einleiten.

Im Unterschied dazu gibt es die bekannte Untervermietung, wenn diese im Interesse des Mieters liegt. Klare Aussagen dazu macht der § 553 BGB unter dem Stichwort „Berechtigtes Interesse oder bekannte Untervermietung“.

Der Mieter ist jedoch immer in der Pflicht, den Vermieter über eine Untervermietung in Kenntnis zu setzen! Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag zur Untermiete.



Was kann der Vermieter tun?

1. Bußgeld bei der Kommune oder der Stadt erwirken

Um sich auf das Erwirken eines Bußgeldbescheides zu wappnen, ist es günstig, Beweise zu sammeln. Diese können in Form von schriftlichen Auszügen aus dem Melderegister oder als handschriftliche Aufzeichnungen über das Betreten und Verlassen der Mietwohnung durch unberechtigte Mitbewohner bei Gericht vorgelegt werden.

2. Kündigung

Tritt die Kommune, die Gemeinde oder die zuständige Behörde nach einer bestimmten Frist nicht in Aktion, dann agiert der Vermieter mit einer vorerst ordentlichen oder fristlosen Kündigung der Mietwohnung. Allerdings ist es nicht so einfach, eine fristlose Kündigung ohne Weiteres in die Tat umzusetzen. Ohne Rechtsstreit und hohe Kosten funktioniert das in aller Regel nur schwer. Die Begründungen, dass eine Wohnung überbelegt ist, werden immer komplizierter. Oftmals gehen die Gerichte sogar davon aus, dass Vermieter die überbelegte Mietwohnung schon über Jahre hinweg toleriert haben. Das Fehlen eines recht zeitnahen Einspruchs drücke dann sozusagen ein gewisses Mitverschulden aus.

Können Mieter gegen eine derartige Kündigung vorgehen?

Das Rechtssystem trennt bei einer überlegten Wohnung Sachverhalte wie Lebenspartner, Bekannte, Freunde, Familienangehörige und das Zuziehen des angeheirateten Partners. Enge Verwandte wie Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, pflegebedürftige Eltern oder Geschwister bedürfen nicht der Zustimmung des Vermieters. Das gleiche gilt für Hausangestellt und Pflegepersonal. Oftmals weiß dieser nicht einmal etwas über den Einzug. Dennoch kann der Vermieter einschreiten, sollte es durch diesen Personenkreis zur Überbelegung der Wohnung kommen!

Wichtig: Die Aufnahme eines Lebensgefährten benötigt auch die Zustimmung des Vermieters. Diese kann aber nur selten verweigert werden.

Außerdem gilt, dass eine Hinnahme eines andauernden Aufenthaltes fremder Personen in der vermieteten Wohnung nicht erfolgen muss. Nur die im Mietvertrag angegebenen Personen müssen vom Vermieter akzeptiert werden. Bei Dritten, die nicht im Mietvertrag aufgeführt sind, liegt zunächst keine Berechtigung vor.

Mieter haben außerdem nach Artikel 6 Grundgesetz das Recht, die fristlose Kündigung zurückweisen, wenn minderjährige Kinder der Kündigungsgrund sind.