Das Vorkaufsrecht des Mieters – Voraussetzungen und Anwendung

Die Mieter von Eigentumswohnungen machen sich häufig Sorgen, wenn Ihnen bekannt wird, dass der Besitzer die von ihnen genutzte Wohnung verkaufen möchte. Allerdings bietet diese Situation auch die große Chance, vom Mieter zum Besitzer zu werden und die Wohnung selbst zu kaufen. Denn der Mieter hat unter bestimmten Bedingungen ein grundsätzliches Vorkaufsrecht.

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Inhaltsverzeichnis

1 – Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht
2 – So machen Mieter von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch
3 – Mieter müssen vom Vermieter über ihr Vorkaufsrecht informiert werden
4 – Ausnahmen vom Vorkaufsrecht
5 – Die Übernahme der Wohnung durch einen neuen Besitzer


Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht gilt für den Mieter immer dann, wenn die ursprüngliche Mietwohnung zu einer Eigentumswohnung umgewandelt wird. Das heißt, die formelle Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung darf erst nach dem Abschluss des Mietvertrages erfolgt sein. Eine weitere Voraussetzung, damit ein Mieter sein Recht auf einen Vorkauf geltend machen kann ist, dass der Vermieter die nun zum Eigentum gewordene Wohnung zum ersten Mal zum Verkauf anbietet. Sollte der Mietvertrag eine Klausel enthalten, die das Recht des Mieters zum Vorkauf ausschließt, ist diese Bestimmung des Vertrages ungültig, ohne das die weiteren Vereinbarungen des Mietvertrages ihre Verbindlichkeit verlieren.

So machen Mieter von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch

Wurde der Mieter durch den Vermieter schriftlich über sein Vorkaufsrecht informiert, hat er 2 Monate Zeit, sich zu überlegen, ob er die Wohnung kaufen will. Bei Sozialwohnungen sind es 6 Monate Bedenkzeit. Der Mieter muss seine Kaufabsicht schriftlich geltend machen, dies kann formlos geschehen. Wenn er mit dem Kaufvertrag einverstanden ist, sind alle anderen Kaufinteressenten automatisch aus dem Rennen. Wurde bereits ein Vertrag mit jemand anders abgeschlossen und ein Grundbucheintrag getätigt, kann diese nicht mehr rückgängig gemacht werden. Der Mieter kann aber auf Schadenersatz klagen.

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Mieter müssen vom Vermieter über ihr Vorkaufsrecht informiert werden

Seit eines Beschlusses des BGH im Jahr 2015 können Mieter Ihren Vermieter auf Schadensersatz verklagen, sollten diese ihre Mieter nicht über das Vorkaufsrecht informieren. Dafür muss der Mieter allerdings auch beweisen können, dass er vor hatte die Wohnung zu kaufen und dass er über die finanziellen Mittel verfügt hätte.

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Ausnahmen vom Vorkaufsrecht

Allerdings gibt es von dieser gesetzlichen Bestimmung einige Ausnahmen. Möchte der Eigentümer die Wohnung an einen Verwandten oder an einen Angehörigen seines eigenen Haushalts verkaufen, kann sich der Mieter nicht auf sein Recht zum Vorkauf berufen. Dieses Recht entfällt auch dann, wenn der Eigentümer die Wohnung verschenken möchte. Keine Ansprüche hat der Mieter auch dann, wenn die Wohnung schon bei seinem Einzug eine Eigentumswohnung und nicht eine Mietwohnung war. Das Recht zum Vorkauf durch den Mieter besteht auch in dem Fall nicht, in dem das gesamte Wohnhaus veräußert werden soll. Selbst wenn das Objekt von mehreren Erwerbern gemeinsam gekauft und dann unter diesen aufgeteilt werden soll, kann daraus kein Recht zum Vorkauf für die Mieter abgeleitet werden. Wird der Mietvertrag nach dem Verkauf zwischen dem ursprünglichen Mieter und dem neuen Besitzer fortgesetzt und dieser möchte die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkaufen, kann sich der Mieter nicht mehr auf das Recht zum Vorkauf berufen.

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Die Übernahme der Wohnung durch einen neuen Besitzer

Ist ein Mieter aus wirtschaftlichen Gründen nicht in der Lage, die von ihm bewohnte Wohnung zu erwerben oder möchte er sie aus anderen Beweggründen oder Umständen nicht kaufen, ändern sich seine Rechte als Mieter nicht. Der ursprünglich geschlossene Mietvertrag bleibt in vollem Umfang gültig und alle darin festgeschriebenen Pflichten und Rechte des alten Vermieter gehen ohne Einschränkungen auf den neuen Eigentümer über. Sollte dieser Eigenbedarf geltend machen, also die Wohnung selbst beziehen wollen, muss er die strengen gesetzlichen Sperrfristen beachten.

Mehr dazu finden Sie in unseren Blogbeiträgen zu den Themen Eigenbedarf und Eigentümerwechsel.

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