Zweckentfremdungsverbot – Berlins Kampf gegen kommerzielle Untervermietung

Der Berliner Senat führte seit längerem einen Kampf gegen die Vermietung von privatem Wohnraum an Touristen und die Entziehung von Wohnraum durch seine Umwandlung in Gewerberäume, Leerstand oder Abriss. Nachdem das Verwaltungsgericht Berlins das Steuer in zwei Entscheidungen zeitweise wieder herumreissen konnte und einem Pankower die Ferienvermietung seiner Wohnung für 182 Tage im Jahr gestattete, gelang es dem Senat durch die jüngste Verschärfung des Zweckentfremdungsverbots im Dezember, die Daumenschrauben wieder anzuziehen. Doch um was geht es hier eigentlich?


Inhaltsverzeichnis

1 – Der Hintergrund zur Einführung des Gesetzes
2 – Inhalt des Gesetzes in Kürze
3 – Der aktuellste Gesetzesvorschlag im Berliner Senat
4 – Kritik am Gesetz


Der Hintergrund zur Einführung des Gesetzes

Als Grund für die Verordnung, dass Privatleute ihre Wohnungen nicht vermieten dürfen, gibt der Senat von Berlin die Wohnungsnot in der Stadt an, obschon eine protektionistische Politik zugunsten der Hotellerie mit der Grund sein dürfte. Schließlich entgehen durch private Unterkünfte den gewerblichen Bettenanbietern Buchungen. Aber auch sonst sind Fluktuationen im Wohnungsbestand dem Berliner Senat ein Dorn im Auge. Wohnraum soll Wohnraum bleiben und weder zu Ferienwohnungen, zu Leerstand oder einem Gewerberaum mutieren. Auch Abrisse vermindern den Wohnraum, obschon solche ja schon dem Bauamt meldepflichtig wären und man sich dagegen nicht zusätzlich mit einem Verbot der Zweckentfremdung schützen müsste. Generell entsteht hier ein Konflikt zwischen den Eigentumsrechten der Immobilienbesitzer und den Forderungen der Stadt, die in diese Eigentumsrechte einzugreifen beginnt, freilich unter Berufung auf das Allgemeinwohl. Bei früher beklagten Gentrifizierungen in Berliner Kiezen, wobei es zu Umwandlungen herkömmlichen Wohnraums zu Luxusquartieren und damit notwendigerweise zu mehr Fläche für weniger (vermögende) Bewohner und damit einer Verknappung von Wohnraum kam, war dagegen keine Rede von öffentlichen Abwehrmaßnahmen, in der Art wie der hier vorgestellten Verordnung. Ob solche Bestimmungen dann auch in der Fläche durchsetzbar sind, angesichts geringen Personals, ist eine andere Frage.

Inhalt des Gesetzes in Kürze

Auf den Weg gebracht wurde das Zweckentfremdungsverbot 2014 und seitdem in allen Bezirken angewendet. Es ist darin nicht nur von der Nutzung als Ferienwohnung die Rede, vor der geschützt werden solle, sondern als Zweckentfremdung gilt darin ebenso ein Leerstand, ein Abriss oder die Nutzung als Gewerberaum (Lager, Geschäft, Produktion usw). Schon 2016 gab es ein erstes Urteil des Verwaltungsgerichts, worin ausländischen Käufern die Vermietung als Ferienwohnung im Widerspruch zum Verbot (wieder) gestattet wurde. Für eine Erlaubnis müsse nur die Zustimmung des Vermieters (falls vorhanden) eingeholt werden und die Vermietung dürfe nicht gewerblich geschehen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bietet jetzt schon auf ihrer Internetseite ein Hinweisformular, worüber vermutete Zweckentfremdungen (vermutlich anonym) gemeldet werden können. Immobilien, die zum Stichtag 1. Mai 2014 als etwas anderes als Wohnraum klassifiziert waren, unterliegen auch danach nicht den neuen Bestimmungen gegen die Zweckentfremdung; man könnte das als Bestandsschutz auslegen. Bei gemischter Nutzung als Wohnung und Gewerberaum wird keine verbotene Zweckentfremdung gesehen, wenn die Wohnraumnutzung mit mehr als der Hälfte der strittigen Fläche überwiegt. Ob die Wohnung möbliert ist oder nicht, macht keinen Unterschied. Bei einem Leerstand muss der Eigentümer beweisen, dass er sich bemüht hat, Mieter zu finden. Für erkannte Zweckentfremdungen sind laufende ‚Ausgleichszahlungen‘ in Höhe von 5 Euro pro Quadratmeter an die Stadt zu leisten, oder, bei Beseitigung des Wohnraums, einmalig 2000 Euro pro Quadratmeter. Und von Bußgeldern ist hier noch gar nicht die Rede; sie können hinzukommen (§7 ZwVbG).

Der aktuellste Gesetzesvorschlag im Berliner Senat

Ab Mai 2018 kommt es nun zur Anwendung der jüngsten Verschärfungen der ZwVbG, die Dezember 2017 beschlossen worden waren. Dann wird jeder Wohnungseigentümer maximal 60 Tage im Jahr an Touristen vermieten dürfen. Allerdings muss man sich beim Bezirksamt dafür registrieren lassen und bekommt eine Nummer, die auf den Ferienwohnungsportalen wimdu oder Airbnb in einschlägigen Inseraten genannt werden sollen. Alle anderen, ohne diese Registrierungsnummer, dürften dann theoretisch Schwierigkeiten bekommen. Schärfer sehen die neuen Vorschriften für länger als sechs Monate andauernden Leerstand aus, da die Stadtbezirke dann einen sogenannten ‚Treuhänder‘ einsetzen können, der in das Eigentumsrecht eingreift und Modernisierungsmaßnahmen am leerstehenden Wohnraum ohne Zustimmung des Besitzers ergreifen kann. Finanziert soll das werden durch Zwangseinträge ins Grundbuch, als Grundschuld, wo sie erst wieder verschwinden werden, wenn der Eigentümer sie tilgt. Möglich, dass dies noch durch Klagen als Eingriff in die Grundrechte abgestellt wird. In dieser scharfen Form ist das ein Novum.

Kritik am Gesetz

Allein die Tatsache, dass die Betreiber der genannten Vermittlungsportale für Vermietungen (‚Homesharing‘) von Ferienwohnungen aus privater Hand ihre Firmensitze außerhalb des deutschen Gesetzesbereichs verlagert hatten, nämlich nach Irland und Panama, zeigt die Opposition zur Berliner Wohnungspolitik. Vermieter wie Mieter, die sich dort verabredeten, sind verständlicherweise nicht begeistert vom Zweckentfremdungsverbot. Die einen verlieren eine Einnahmequelle, die anderen billige Ferienunterkünfte und müssen auf gewerbliche Anbieter ausweichen oder gleich ganz ihre Reiseprojekte ändern. Der Hauptkritikpunkt wird der Eingriff in die Besitzrechte der Eigentümer sein, jedoch hat das Besitzrecht schon immer eine eingebaute Nachrangigkeit unter den Interessen der Allgemeinheit (Art. 14 GG). Die Zweckentfremdung mit amtlichem Segen ist mit der ZwVbG auch nicht per se abgeschafft, denn auf Antrag und durch Entscheid des Bezirksamtes sind (legale) Zweckentfremdungen immer noch möglich. Somit handelt es ich um einen Reglementierungsversuch zur Ausmerzung von ‚wilden‘ Zweckentfremdungen. Der Berliner Mieterverein begrüßte das Verbot und sieht es als Werkzeug gegen „besonders renitente“ Gebäudeeigentümer.