Der Mietendeckel in Berlin: Das Wichtigste in Kürze

Der Berliner Senat hat im Oktober 2019 den umstrittenen Gesetzentwurf zum Mietendeckel beschlossen. Auf Mieter und Vermieter sowie Behörden kommen nicht nur viele neue Regelungen zu, sondern auch ein noch unvorhersehbarer bürokratischer Aufwand. Während Mieter und Mieterbund das Gesetz begrüßen, sehen vor allem Immobilienverbände das ganze kritisch. Wir haben die wichtigsten Punkte des Berliner Gesetzesentwurfs zum Mietendeckel hier für Sie zusammengefasst.

Mietendeckel in Berlin: Mieten für 5 Jahre eingefroren

Die rot-rot-grüne Koalition in Berlin hat das umstrittene Gesetz über den Mietendeckel mit Wucherpreis-Klausel nach langen Verhandlungen beschlossen. Dieses Gesetz legt eine erlaubte Höchstmiete bei Bestands- und Neuvermietungen fest, welche sich am Berliner Mietspiegel von 2013 orientiert. Damit werden in Berlin ab Januar 2020 für 1,5 Millionen Wohnungen die Mieten eingefroren - und zwar rückwirkend zum 18.06.2019 für die nächsten 5 Jahre. Diese Obergrenze darf nicht um mehr als 20 % überschritten werden.

Das bedeutet, dass der aktuelle Mietspiegel von 2019 für Berliner Wohnungen nicht mehr gilt. Vermieter, die sich bisher am Mietspiegel orientiert haben, müssen mit teilweise starken Verlusten rechnen.

Hier die die Tabelle für die beschlossenen Obergrenzen:

Datum der Bezugsfertigkeit und Ausstattung Miete pro Quadratmeter

Bis 1918 mit Sammelheizung und Bad

6,45 €

Bis 1918 mit Sammelheizung oder Bad

5,00 €

Bis 1918 ohne Sammelheizung oder Bad

3,92 €

1919 bis 1949 mit Sammelheizung und Bad

6,27 €

1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder Bad

5,22 €

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung oder Bad

4,59 €

1950 bis 1964 mit Sammelheizung und Bad

6,08 €

1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder Bad

5,62 €

1965 bis 1972 mit Sammelheizung und Bad

5,95 €

1973 bis 1990 mit Sammelheizung und Bad

6,04 €

1991 bis 2002 mit Sammelheizung und Bad

8,13 €

2003 bis 2013 mit Sammelheizung und Bad

9,80 €

Somit liegen die Obergrenzen für Mieten zwischen 5,65 € und 9,80 €. Wird die Miete um mehr als 20 % überschritten, dürfen Mieter eine Senkung der Miete bei den Behörden beantragen. Bei einem Verstoß gegen das Mietendeckelgesetz drohen Vermietern ein Bußgeld von bis zu 500.00 €.

Mieten bleiben nicht starr: Diese Regelungen beeinflussen die Obergrenzen

Komplizierter wird das ganze Gesetz durch verschiedene Zu- und Abschläge basierend auf der Lage einer Wohnung in Berlin:

  • Einfache Lage: - 28 Cent pro Quadratmeter
  • Mittlere Lage: - 9 Cent pro Quadratmeter
  • Gute Lage: + 74 Cent pro Quadratmeter

Außerdem dürfen Mieten von Wohnungen mit moderner Ausstattung um 1 € pro Quadratmeter höher liegen. Wohnraum verfügt über eine moderne Ausstattung, wenn drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sind: Einbauküche, hochwertige Badausstattung, barrierefrei zugänglicher Personenaufzug, hochwertiger Bodenbelag, oder ein Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a).

Bei Modernisierungen für mehr Klimaschutz oder zur Barrierefreiheit ist es erlaubt, die Miete bis zu 1 € pro Quadratmeter zu erhöhen und Vermieter können Fördermittel für Modernisierungskosten beantragen. Zusätzlich ist es Vermietern erlaubt, frühestens ab Januar 2022 einen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent pro Jahr aufzuschlagen.

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Mietendeckel in Berlin: Bürokratischer Aufwand und Gegenwind

Mieter können sich vorerst noch nicht auf den Mietendeckel berufen. Die Mietsenkungsklausel soll erst im vierten Quartal 2020, also neun Monate nach dem Mietendeckel, in Kraft treten. Um den bürokratischen Aufwand zu stemmen, plant der Senat, 250 neue Stellen in der Verwaltung zu besetzen. 

Kritik und Gegenwind am Beschluss des Berliner Senats kommt vor allem von den Immobilienverbänden. Damit könnte das Gesetz ein Fall vor dem Bundesverfassungsgericht werden. Gegner des Gesetzes sehen das Bundesland Berlin ohne die nötige Gesetzgebungskompetenz, da das soziale Mietrecht bereits vom Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt wird. Die Vollkompetenz zum Mietpreisrechts liegt, nach Ansicht von vielen Rechtsexperten, allein beim Bund.

Kritiker befürchten einen starken Rückgang und im schlimmsten Fall sogar einen kompletten Stillstand von Investitionen in den Wohnungsneubau, von Modernisierungsmaßnahmen in Bestandswohnungen sowie von Immobilienkäufen. Zudem wird befürchtet, dass neben der unnötigen und unvorsehbaren Bürokratie bis zur Klärung der Rechtsgültigkeit auf beiden Seiten vor allem eins herrscht: Unsicherheit.